地块约束示意
这是桌面示意，不是测量图、规划图或建筑方案。边界、产权、地役权、服务管线和径流通道位置，都要用产权文件、LIM、地形测量和市政资料确认。
点击图中元素查看说明。
点击地块示意图中的元素查看说明。
Morningside · 靠近火车站的 THAB 角地
投资判断
方案阶梯
从保留现房到等待 PC120，七种路径各有取舍。
地块与区位
公开资料显示：地块约 528 平方米，属 THAB 分区，可能涉及两本产权；地表径流通道穿过地块，现有房屋为两房。真正影响出价的，是产权、径流通道、三水接入和车行出入口能否一起解决。
这是桌面示意，不是测量图、规划图或建筑方案。边界、产权、地役权、服务管线和径流通道位置，都要用产权文件、LIM、地形测量和市政资料确认。
点击图中元素查看说明。
桌面区位示意图，距离和方位为近似值，仅供参考，不构成测量依据。
点击地图标记查看详情。
规划与服务
本模型按现行 THAB 规则看。PC120 只是未来可能性，不能当作现在已经拿到的开发权利。3 至 5 套都要申请资源许可。
| 控制项 | 桌面标准 | 对528平方米地块的含义 |
|---|---|---|
| 活动状态 | 住宅为限制性可自由裁量 | 3至6套均需资源许可；没有简单的"允许建3套"逻辑 |
| 高度 | 16米，除非有高度变化标注 | 可支持3层联排；PC120高度另作选择权情景 |
| 日照遮挡面 | 从3米处起45度 | 上层后退、邻界隐私和压迫感需建筑师/规划师测试 |
| 退缩距离 | 前院1.5米；侧/后院1米；角地有双临街问题 | 双临街提高展示面，也消耗建造带 |
| 建筑覆盖率 | 50% = 约264平方米 | 不是最先约束的因素；4/5套更受出入口/户外空间/不透水面积影响 |
| 不透水面积 | 70% = 约370平方米 | 4套估算340-355平方米，仅剩约15-30平方米余量 |
| 景观面积 | 30% = 约158平方米 | 5/6套时与户外空间、掉头、垃圾、服务共同挤压 |
| 户外生活空间 | 每套地面层20平方米；起居室瞭望6米×4米 | 3套60平方米，4套80平方米，5套100平方米 |
| 方案 | 净新增住宅 | 市政贡献费 | 基础设施增长费 | 水表/管道 | 小计 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3套 | 2 | $46k incl | $48.9k incl | $7.4k | $127k-$129k |
| 4套 | 3 | $69k incl | $73.4k incl | $9.9k | $177k-$179k |
| 5套 | 4 | $92k incl | $97.8k incl | $12.3k | $227k-$229k |
| 6套 | 5 | $115k incl | $122.3k incl | $14.8k | $277k-$279k |
财务模型
拖动参数条，全页数字同步联动。
比较售价、造价和土地价格变化对税前利润的影响。
残值地价 = 总售价 − 非土地成本 − 目标利润，再扣 3% 收购成本。买地后利润 = 总售价 − 非土地成本 − 买地价 × 1.03。这里未扣所得税；GST 要按最终开发主体单独核算。
持有与退出
现有租金只能覆盖一部分持有成本。模型把租金净收入、利息压力、现金储备和出售利润分开看。
卖出一到两套先还债，剩余部分继续持有。
体量与许可
从3套到6套，每多一套，景观、户外空间、车位和不透水面积都会更紧。
资源许可前的顾问费粗估：$55,000 – $120,000，取决于最终触发哪些报告。
从买下土地到新产权出来，粗估约24-33个月。
风险与行动
按当前价格做普通联排，利润不够。乐观判断只能来自两个方向：高端三套方案，或 PC120 土地储备价值。
| 方案 | 基准周期 | 下行周期 | 资金高峰月 | 高峰支出 |
|---|---|---|---|---|
| 3TH | 23-25个月 | 31-38个月 | M20 | $3.888m |
| 4TH | 26-32个月 | 36-48个月 | M22 | $4.939m |
| 5TH | 31-37个月 | 44-56个月 | M25-M27 | $6.139m |
未来规划选择权
如果按公寓逻辑看，必须另做体量、套数、建造成本、审批路径和买家退出模型。
来源与可信度